Saudosa maloca - João Humberto Martorelli

03/12/2009

Publicado no Jornal do Commercio - 03.12.2009

A indústria de construção civil é, sempre foi e sempre será instrumento de políticas públicas, que ora ficam margeando a intervenção no domínio privado, com a finalidade de proteger os mais fracos economicamente, ora liberam geral as regras de construção, financiamento, incorporações e locações. Depende do rumo da política habitacional do governo de plantão, dos rumos da economia e, em tal seara, do nível de emprego. O governo Lula propõe cuidar de todos esses aspectos com o Minha Casa, Minha Vida, sobretudo na faixa de um a três salários mínimos, na qual o governo a tudo provê. É verdade que a meta de 1 milhão de moradias para famílias com renda de até dez salários mínimos, em parceria com Estados, municípios e iniciativa privada, e investimentos da ordem de R$ 34 bilhões, parece extremamente ambiciosa e eleitoreira, mas vamos conceder que trará, se implementado o programa, reflexos positivos para o País.

O contraponto aos investimentos em baixa renda é o Projeto de Lei 140/2009, ora em tramitação na Câmara, que aborda o outro lado da construção civil, o dos imóveis comerciais. De fato, apesar da bolha imobiliária que deu vazão à crise financeira, o investidor continua gostando de pedra e cal, da segurança e dos retornos inerentes ao investimento imobiliário.

O projeto avança no sentido de proteger o investidor, distanciando-se da tradição do direito brasileiro, que vem a ser a proteção do inquilino. A modificação do art. 4º da Lei 8.245/91, atual Lei de Locações, é um exemplo disso. Na lei atual, se o locatário deixa o prédio antes de findo o prazo, é obrigado a pagar ao locador a multa prevista em contrato ou, na falta de estipulação, a que for fixada pelo juiz. A lei não dava parâmetros para a fixação dessa multa. O projeto sugere que ela seja proporcional ao período de cumprimento do contrato: quanto antes o locatário deixar o prédio, mais alta vai ser a multa. É importantíssima a modificação para o investidor, sobretudo nas operações de construir para alugar ou de comprar para alugar, essa última uma operação que tem sido bastante utilizada no mercado, as empresas desfazendo-se de seus ativos imobiliários, que são alienados a um investidor, continuando a empresa vendedora a ocupar o prédio mediante locação. Nas duas operações mencionadas, o interesse do investidor consiste na permanência do locatário pelo prazo estipulado.Sob a atual lei, as empresas que saem antes do término do contrato, sobretudo as que saem no início do contrato, vêm sustentando judicialmente a necessidade de revisão da multa sob a alegação de onerosidade e enriquecimento ilícito do locador, e o Judiciário, vez por outra, tem amparado essa pretensão. Com o projeto, fica mais difícil, aumentando-se a garantia do investidor.

Outra hipótese de proteção do locador está na introdução de um parágrafo terceiro ao artigo 13 da lei atual, equiparando a transferência do controle societário da pessoa jurídica locatária à cessão proibida de locação. Ocorre muito o locatário transferir a locação mediante alienação do controle da empresa, artifício coibido agora pelo projeto. O curioso é que o inverso não ocorre, pois o projeto não sugere alterar o direito de preferência do locatário para dar-lhe a mesma garantia: o locador pode burlar o direito de preferência transferindo a terceiros o controle da empresa proprietária do imóvel. Também é novidade a liminar para desocupação do imóvel cuja locação não vier a ser renovada judicialmente em ação renovatória proposta pelo locatário. De acordo com a lei atual, se a ação renovatória for julgada improcedente, o juiz concede ao locatário um prazo de seis meses para desocupar o imóvel. O projeto prevê a medida liminar se o fundamento da improcedência da ação for a existência de melhor proposta de terceiro. Diversas outras modificações na mesma linha são previstas no projeto. A saudosa maloca vai virar saudosa lojinha...